نشست بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تاریخ دوشنبه ۲۹ بهمن ماه ۱۴۰۳ در محل اتحادیه سراسری کانون های وکلای دادگستری ایران برگزار شد.
به گزارش دادرسی به نقل از روابط عمومی اسکودا، در این نشست دکتر محمود حبیب، نایب رئیس اسکودا و عضو هیات علمی دانشگاه به عنوان دبیر نشست، دکتر عیسی امینی عضو هیات علمی دانشگاه و رئیس اسبق کانون وکلای دادگستری مرکز، دکتر غلامعلی صدقی معاون قضایی سابق دیوان عالی کشور، دکتر محمدمهدی مطیعی قاضی شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران و دکتر مهدی عبدالملکی معاون قوانین مجلس شورای اسلامی به ایراد سخن پرداختند.
در نگارش این قانون ایرادات ماهوی و شکلی فراوانی وجود دارد.
در ابتدای این نشست دکتر محمود حبیبی، نایب رئیس اسکودا و عضو هیات علمی دانشگاه به عنوان دبیر نشست به تشریح اهداف برگزاری این نشست پرداخت و تاکید کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هرچند دستاورد مثبتی داشته و سبب تنظیم و تنسیق معاملات و تعهدات مردم در حوزه اموال غیرمنقول شده است لیکن در نگارش آن ایرادات ماهوی و شکلی فراوانی وجود دارد و لازم است که حقوقدانان، قضات شریف و وکلای محترم دادگستری اشکالات مربوط به این قانون را بررسی نموده و مورد بازبینی قرار دهند.
دکتر عیسی امینی، عضو هیات علمی دانشگاه و رئیس اسبق کانون وکلای دادگستری مرکز نیز در این نشست تخصصی با بیان اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نه‌تنها به حقوق ثبت بلکه با اثرپذیری مربوط به حقوق اقتصادی کشور است، مطرح کرد: اگر به قانون به درستی توجه شود به این نقطه می‌رسیم که اولا باید حق مالک ثبتی تضمین و حمایت شود و ثانیا این وضع متشتت مقررات ثبت ساماندهی شود و بالاخره آنکه در خرید و نگهداری زمین و آپارتمان و املاک دیگر محدودیت ایجاد شد؛ به طوری که وقتی فردی زمین یا آپارتمانی را خریداری می‌کند با چنان محدودیت های اقتصادی، مالیاتی و عوارض مواجه شود که دیگر ملک را به عنوان کالای تجاری پرسود نبیند، موضوعی که در کشور‌هایی مثل آلمان هم به خوبی ملاحظه می‌شود.
این عضو هیات علمی دانشگاه افزود: در کشور‌هایی مثل آلمان، وقتی فرد خانه‌ای را خریداری می‌کند با پرداخت اندکی مالیات، آن ملک را تصاحب می‌کند، اما اگر تصمیم به خرید خانه دوم کرد با تشدید عوارض و مالیات مواجه می‌شود و اگر خانه سوم را بخرد با وی چنان برخوردی می‌شود که دیگر هوس خرید ملک نکند، به طوری که اگر خانه سومی را خریداری کرد با پرداخت مالیات سنگین و پرداخت مالیات در حد آن اپارتمان، گویی یک خانه برای دولت خریداری کرده است تا دولت با این شیوه درآمد و عدالت توزیعی، به نیازمندان کمک کند و به نظرم ما نیز در اصلاحات سنوات آتی در این قانون باید به این سمت برویم. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در بحث مالیاتی و مقررات کشاورزی، شهرداری، تامین اجتماعی و درآمد‌ها تحول ایجاد کرد و در کل نظرش، حل و فصل اختلافات در چند سال اول و پایان دادن به مساله دعاوی ثبتی است.
بزرگترین ایراد اینگونه قوانین، حکومت آیین نامه هاست.
دکتر امینی در ادامه بزرگترین ایراد اینگونه قوانین را حکومت آیین‌نامه‌ها دانست و اضافه کرد: تعدد آیین‌نامه‌ها، حاکمیت قانون را زیر سوال می‌برد و دیگر مجلس در مقام تقنین نیست و کنترل‌های اساسی هم صورت نمی‌پذیرد.
این حقوقدان و وکیل دادگستری در ادامه بر ضرورت تفسیر قانون با لحاظ ویژگی‌های قانون ثبت تاکید کرد و گفت: نباید مجددا با عینک قانون مدنی و تحلیل ماهوی به مساله نگریست. این مقرره اخیر شکل‌گرا و امری است و علی‌الاصول، موارد را در جایگاه موضوعیت دانسته، نه طریقیت و اجازه نمی‌دهد با وحدت ملاک، از راه‌های قانون مدنی و اراده‌های ضمنی و شفایی و … استفاده کنیم و راه پذیرش اسناد و دلایل غیر ثبتی را باز کنیم؛ به طور مثال به جای اظهارنامه، پست پیشتاز را هم بپذیریم.
رئیس اسبق کانون وکلای دادگستری مرکز در ادامه انتقال اینگونه املاک و نحوه فسخ آن در اثر اجرای ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را امری تشریفاتی دانست و گفت: این قانون بدون اشکال نیست و طبیعی است، چون قانون به اصطلاح تقنینی جامع است و در جنبه‌های مختلف ورود کرده ولی باید همت کرده و اجرا کنیم و تفسیر‌هایی ارایه دهیم که به ثبت اعتبار ببخشد. این قانون آمده و دوباره جایگاه و فلسفه ماده ۲۲ قانون ثبت را به آن بازگردانده و حال نباید با تفسیر‌های مدنی‌محور مانع تحقق اهداف آن شویم.
دکتر امینی هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تضمین مالکیت ثبتی، شفافیت، پیشگیری و کاهش دعاوی حقوقی و کیفری راجع به املاک ثبتی، تسهیل ثبت و در عین حال ایجاد درآمد‌های عمومی و شفاف‌سازی مالکیت‌ها توصیف کرد و گفت: اصل کلام این است که با اجرای این قانون، معاملات اموال غیرمنقول فقط با انتقال ثبتی معتبر است و هیچ سند عادی حتی واقعی و شرعی، دیگر ارزشی ندارد و مثل معامله باطل بوده و فقط عین عوضین بازمی‌گردد.
ضمن اینکه اسناد عادی قبل از اجرای قانون هم باید در سامانه‌ها ثبت و در مهلت اقدام شوند در غیر این صورت باطل نیست ولی در برابر مالک ثبتی بی‌اطلاع از آن معامله عادی، بی‌اعتبار و غیرقابل استناد است و باید از فروشنده خود همچون مال تلف شده، قیمت روز دریافت کند؛ یعنی اگر از زمان اجرای قانون، باز نقل و انتقالات به‌طور عادی و بی‌اعتنا به قانون انجام گیرد حتی حق مطالبه قیمت روز را هم ندارد.
اگر این قانون اجرا شود فسخ قرارداد‌های مشمول این قانون هم (نه قرارداد‌های قبلی) فقط در چهارچوب این قانون و با تشریفات ممکن است و قانون مدنی و آرای وحدت رویه مانند رأی شماره ۸۱۰ در مورد معاملات اموال غیرمنقول ثبتی تخصیص خورده است. خلاصه کلام قانونی است در اعتبار سند مالکیت ثبتی شوخی ندارد و در عوض برای صدور و انتقال ثبتی هم کمک می‌کند.
گنجاندن بسیاری از مسائل در این قانون باعث سخت شدن فهم این قانون شده است
در ادامه این نشست نیز دکتر غلامعلی صدقی، معاون قضایی سابق دیوان عالی کشور در سخنانی گفت: اگرچه ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به طول انجامید، اما جای تقدیر دارد چرا که باعث آرامش بیشتر شهروندان خواهد شد.
وی در عین حال از حجم بالای مواد این قانون انتقاد کرد و گفت: در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیاری از مسائل از جمله مالیات، تامین اجتماعی، عوارض و … گنجانده شده که باعث سخت شدن فهم این قانون شده است، در حالی که مفاد قانون باید شفاف و منقح باشد. همچنین در بخش دیگری از سخنان خود به تشریح امتیازات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت.
آیا با ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی مشکل دستگاه قضایی در حوزه ثبت حل شد؟
دکتر محمدمهدی مطیعی، قاضی شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز دیگر سخنران اصلی این نشست بود که از ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بدون فراهمسازی زیرساخت های آن انتقاد کرد و گفت: قانونگذار ما با عجله و بدون اینکه به موضوع آماده کردن زیرساخت‌ها توجه کند، سریع به سراغ خود قانون رفت و تاکید کرد که همه معاملات باید به صورت رسمی ثبت شود؛ این در حالی است که ما زیرساخت‌ها را آماده نکردیم و قانون جدیدی وضع و آن را ابلاغ کردیم.
وی با تاکید بر اینکه نباید بستر جرم‌زایی را در کشور توسعه داد، گفت: آیا با ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشکل دستگاه قضایی در حوزه ثبت حل شد؟ خیر؛ بلکه عناوین جدیدی به حوزه ثبت اضافه شد. با تصویب این قانون، قوانین قبلی نیز به آن اضافه شد. بنده معتقدم اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول منوط به فراهم کردن زیرساخت‌های قانونی و فرهنگی است.
دکتر مطیعی ضمن انتقاد از بی‌توجهی مجلس به برخی ضرورت‌ها در تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: این قانون باعث نارضایتی خواهد شد و به اعتقاد بنده باید اصلاح شود. ما باید فضا برای وقوع جرم را مسدود کنیم چرا که پیشگیری از وقوع جرم علاوه بر اینکه وظیفه قوه قضائیه محسوب می‌شود، وظیفه سایر نهاد‌ها و قوا نیز هست، لذا معتقدم مجلس باید به اصلاح این قانون ورود کند.
دکتر مهدی عبدالملکی، معاون قوانین مجلس شورای اسلامی نیز دیگر سخنران این نشست تخصصی بود که ضمن دفاع از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تاکید کرد: ما باید به سمت تثبیت این قانون برویم نه آنکه بخواهیم آن را دور بزنیم. رویه قضایی باید سمتی حرکت کند که قوانین را به درستی تفسیر و از اصل ماجرا و فضای مربوط به آن خارج نشود تا انشاالله سرمنشأ خیر شود.
بیشتر بخوانید: