جانشینی بانک در قرارداد واگذاری زمین؛ راهکار قانونی یا الزام مالی؟

جانشینی بانک ها در قرارداد واگذاری زمین؛ راهکار نجات تولید یا تهدید سرمایه‌گذاران؟

نظریه جدید اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره جانشینی بانک‌ها در قراردادهای واگذاری زمین صنعتی، همچون تیغ دولبه ای است که هم می‌تواند به نجات طرح‌های تولیدی بیانجامد و هم حقوق سرمایه‌گذاران را به خطر اندازد.

این نظریه مشورتی با تبیین ماهیت حقوقی جانشینی بانک در قراردادهای واگذاری زمین، به ایجاد تعادل بین حقوق بانک‌ها در استیفای مطالبات خود و تسهیل دسترسی سرمایه‌گذاران به منابع مالی کمک می‌کند. این امر با ایجاد شفافیت و تعیین تکلیف حقوق و تعهدات طرفین در این نوع خاص از وثیقه، به سلامت و کارایی نظام بانکی و رونق سرمایه‌گذاری کمک شایانی می‌نماید.

کارشناسان معتقدند این سازوکار در صورت رفع ابهامات، می‌تواند به ابزاری کارآمد برای نجات صنایع درگیر مشکلات مالی تبدیل شود، اما نیازمند نظارت دقیق برای جلوگیری از سوءاستفاده است.

 آیا بانک‌ها در عمل از این مکانیسم جانشینی استفاده کرده‌اند؟ نتایج چه بوده است؟

🔹 وضعیت فعلی اجرا:

بر اساس گزارش‌های غیررسمی از بانک‌های ملت، صادرات و صنعت و معدن، این بانک‌ها در مواردی که مجریان طرح‌های صنعتی با مشکل مالی مواجه شده‌اند، از جانشینی استفاده کرده‌اند.

در یک پرونده در شهرک صنعتی البرز، بانک پس از جانشینی، یک سرمایه‌گذار جدید را معرفی کرد که توانست طرح نیمه‌کاره را به بهره‌برداری برساند.

🔹 چالش های اجرایی:

• عدم آگاهی دستگاه‌های اجرایی: برخی سازمان‌های واگذارنده زمین (مثل سازمان صنایع کوچک) هنوز پروتکل مشخصی برای پذیرش جانشینی بانک ندارند.
• تعارض با قراردادهای موازی: اگر مجری طرح، زمین را به شخص ثالث اجاره داده باشد، آیا بانک می‌تواند این قرارداد را فسخ کند؟ (هنوز رویه قضایی یکسانی وجود ندارد).

آیا این نظریه ممکن است به سوءاستفاده بانک ها منجر شود؟

🔹 زمینه های احتمالی سوءاستفاده:

• اعمال فشار یکجانبه: بانک ممکن است بدون بررسی مشکلات واقعی مجری (مثل تحریم‌ها یا کمبود نقدینگی موقت)، اقدام به جانشینی کند.
• فروش سریع زمین به مرتبطین: اگر بانک زمین را به شرکت‌های وابسته به خود منتقل کند، ممکن است ارزش واقعی آن در بازار رعایت نشود.

🔹 ضمانت های قانونی برای جلوگیری از سوءاستفاده:

• شرط انتقال قطعی: بانک تا زمانی که دیون مجری را تسویه نکند، نمی تواند مالک زمین شود.
• نظارت سازمان برنامه و بودجه: طبق ماده ۱۰ قانون تسهیلات ۱۳۸۶، دستگاه های اجرایی موظفند گزارش های دوره‌ای به این سازمان ارائه دهند.

آیا بانک های خارجی نیز چنین اختیاراتی دارند؟

🔹 مدل آمریکا (UCC – Uniform Commercial Code):

• بانک‌ها می‌توانند حقوق وثیقه‌گیرنده (Lien Holder) را اعمال کنند، اما معمولاً باید از طریق مزایده یا دادگاه اقدام کنند.
• تفاوت کلیدی: در آمریکا، مالک اصلی می‌تواند حتی پس از عدم پرداخت بدهی، با تسویه حساب، مالکیت را بازپس گیرد (حق بازخرید یا Right of Redemption).

🔹 مدل اروپا (به ویژه آلمان):

• بانک‌ها معمولاً تنها حق فروش وثیقه را دارند و نمی‌توانند مستقیماً جانشین مالک شوند.
• استثنا: در قراردادهای Lease-Back، شرکت‌ها می‌توانند دارایی را به بانک بفروشند و سپس اجاره کنند، اما این یک روند توافقی است.

🔹 نتیجه مقایسه:

• ایران با اجازه جانشینی مستقیم بانک، رویه منحصربه‌فردی دارد که از یک سو سرعت وصول مطالبات را افزایش می‌دهد، اما از سوی دیگر حقوق مالکانه را بیشتر محدود می‌کند.

آیا مجری طرح می‌تواند علیه جانشینی بانک اعتراض کند؟

مسیرهای اعتراض احتمالی:

1. دادگاه عمومی حقوقی:
   • مجری می‌تواند با استناد به تخلف بانک از شرایط قانونی (مثل عدم پرداخت اقساط معوق به دستگاه واگذارنده) طرح دعوا کند.

در پرونده‌ای در شهرک صنعتی اراک، مجری طرح به دلیل عدم ابلاغ رسمی جانشینی توسط بانک، توانست رأی به ابطال اقدام بانک بگیرد.

1. شورای حل اختلاف بانکی:
   • اگر بانک پیش از طی مراحل قانونی (مثل درج آگهی در روزنامه رسمی) اقدام کرده باشد، مجری می‌تواند به این شورا شکایت کند.

بیشتر بخوانید:

• بخشنامه بانک مرکزی درباره امکان دریافت وام فرزندآوری علی‌رغم فوت فرزند
• ابلاغ دستورالعمل صدور کارت ریالی برای گردشگران خارجی توسط بانک مرکزی