فهرست راهبردی

با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مردم باید چه کاری انجام دهند؟

به گزارش دادرسی؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سوم تیرماه 1403 لازم الاجرا شد.

این قانون در ۲۶ اردیبهشت ماه سال جاری با توجه به رهنمودهای رهبر انقلاب اسلامی مبنی بر در نظر گرفتن مصلحت نظام، در مجمع تشخیص مصلحت بررسی و به تصویب رسید و سپس ۱۳ خرداد ماه به واحد های مربوطه ابلاغ و ۱۷ خرداد ماه در روزنامه رسمی منتشر شد و از ۳ تیرماه 1403 اجرایی شد.

این قانون که دارای ۱۵ ماده می باشد 14 آیین نامه نیاز دارد که پنج آیین نامه به امضای رییس قوه قضاییه خواهد رسید و ۹ آیین‌نامه را سازمان ثبت با سایر دستگاه ها تنظیم خواهد کرد.

با اجرایی و لازم الاجرا شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پرسش های زیادی مطرح شد که از مهمترین آنها این بود که حال باید چه کاری انجام بدهیم؟

ما در این مطلب به پرتکرار ترین سوالات مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پاسخ می دهیم.

6 سوال متداول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف سلب اعتبار از اسناد عادی در زمینه معاملات این اموال تصویب شد تا بدینوسیله دعاوی و معضلات به وجود آمده ناشی از اسناد عادی حل و مشکلاتی از جمله فرار مالیاتی، زمین خواری، فروش ملک به چند نفر و همچنین معامله به قصد فرار از دین به حداقل برسد.

سالیان بسیار طولانی است که ما در حوزه املاک و در خصوص نقل و انتقالات عادی املاک با مشکل مواجه هستیم با این توضیح که مطابق قانون افراد صلاحیت داشتند تا گرانبهاترین املاک را در کنج خانه خود با یک برگه کوچک معامله کنند و هیچ کس نیز از آن باخبر نمی شد. و این امر موجب افزایش روز افزون پرونده های قضایی و مشکلاتی مانند عدم امکان شناسایی مالکین واقعی ملک و جرایمی مانند پولشویی و کلاهبرداری و … شده بود.

این معضل به جایی رسید که مقام معظم رهبری سال گذشته در دیدار با رئیس و مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضاییه معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول را از منشاهای بزرگ فساد دانستند و بر سلب اعتبار از اینگونه معاملات تاکید کردند.

در نهایت در خردادماه سال جاری، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در روزنامه رسمی منتشر و از سوم تیرماه اجرایی شد.

این قانون 15 ماده دارد و 14 آیین نامه برای آن پیش بینی شده که در آینده تهیه و تدوین می گردد.

1.با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اسناد عادی فاقد اعتبار هستند؟

بله چرا که از اهداف اصلی تصویب این قانون، ساماندهی معاملات و نقل و انتقالات املاک به وسیله اسناد عادی است.

_ آیا اسناد عادی در دادگاه قابلیت استناد خواهند داشت؟

ماده ۱۰ این قانون سامانه ای تحت عنوان « سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» پیش بینی نموده است که سازمان ثبت اسناد موظف است ظرف یک سال از تاریخ انتشار این قانون نسبت به راه اندازی آن اقدام نماید.

براساس این ماده تمامی دارندگان املاک فاقد سابقه ثبتی و دارای سند عادی موظف هستند ظرف یک سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی نسبت به بارگذاری و ثبت اسنادی که نشان دهنده مالکیت ایشان در سامانه مذکور اقدام نمایند.

توجه داشته باشید در صورت عدم بارگذاری مدارک و مستندات مالکیت در سامانه ساماندهی اسناد عادی ظرف مهلت مقرر، اسناد آنها در هیچ یک از دستگاه های اجرایی و قضایی معتبر نبوده و غیر قابل استناد است .

به عبارت دیگر مالک دارای سند عادی و ملک فاقد سابقه ثبتی حق طرح هرگونه ادعایی نسبت به ملک را نخواهد داشت و این گونه افراد نمی توانند علیه شخص متصرف ملک در دادگاه دعوایی مطرح نمایند.

به عبارت ساده تر ثبت مدارک در این سامانه نشان دهنده مالکیت یا عدم مالکیت اشخاص است.

در صورت عدم بارگذاری و ثبت اسناد، در مراجع قضایی صرفاً شخصی مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفاتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده و یا از مالک رسمی به وی به ارث رسیده باشد.

توصیه می شود مالکان املاک فاقد سند و کسانی که به صورت عادی املاکی را خریداری کرده اند به محض راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی مدارک و مستندات خود را در این سامانه به ثبت برسانند.

2.با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آیا مشاورین املاک حق تنظیم سند خواهند داشت؟

طبق ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، انجام هرگونه نقل و انتقال اموال غیر منقول از جمله املاک و ساختمان و زمین می بایست به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

به موجب این قانون مشاورین املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده، مفاد قرارداد را در سامانه ای که دسترسی به آن توسط سازمان ثبت اسناد در اختیار آنها قرار می گیرد، وارد خواهند کرد.

لازم به ذکر است تنظیم سند صرفا در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد گرفت و به موجب ماده ۱۱ این قانون دیگر مشاورین املاک و بنگاه های معاملاتی حق تنظیم سند را نخواهند داشت.

در صورت تخلف از مفاد این ماده با مجازات های سنگینی از شعب سازمان تعزیرات حکومی روبرو خواهند شد.

از جمله: استرداد حق دلالی و جزای نقدی به میزان سه برابر حق دلالی، تعلیق یا ابطال پروانه کسب

3. با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول تکلیف اراضی کشاورزی چه خواهد شد؟

این قانون همچنین محدودیت ها و موانع قانونی که پیشتر در مسیر صدور اسناد برخی املاک از جمله اراضی کشاورزی وجود داشت را از میان برداشته است.

4. تکلیف اسناد عادی و معاملات قبل از اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه خواهد شد؟

از پرتکرارترین و مهمترین پرسش ها در خصوص قانون مذکور تعیین تکلیف معاملات با اسناد عادی قبل از اجرایی شدن این قانون است.

_ مالکان املاک فاقد سند چه کار کنند؟

طبق ماده 10 قانون مذکور برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند و املاکی که در گذشته با سند عادی منتقل شده اند این چنین مقرر شده که سامانه ای تحت عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی توسط اداره ثبت اسناد و املاک راه اندازی شود.

پس از راه اندازی و اعلام از سوی قوه قضاییه ، دارندگان اسناد عادی و مالکان املاک فاقد سند می بایست مدارک، دلایل و مستندات مربوطه را ظرف 2 سال در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بارگذاری کنند و ظرف دو سال درخواست خود را پیگیری و اسناد عادی و املاک فاقد سند خود را تعیین تکلیف نمایند.

در نهایت یا سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود و یا مالک از طریق اداره ثبت اسناد نسبت به دریافت اسناد مالکیت اقدام می نمایند.

در صورتی که مالکان املاک فاقد سند موفق به دریافت سند رسمی خود از راه های فوق نشدند می توانند با مراجعه به مراجع قضایی و طرح دعوای حقوقی نسبت به سند مذکور تعیین تکلیف لازم را انجام دهند.

افرادی که مدارک خود را در سامانه ساماندهی اسناد عادی بارگذاری می کنند اما موفق به تعیین تکلیف سند در مهلت دو ساله نشوند به این افراد اجازه داده می شود تا حداکثر ظرف 8 سال همچنان با همان مستندات عادی نقل و انتقال و معاملات خود را انجام دهند اما این کار را تنها از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می توانند انجام دهند.

توجه داشته باشید که پس از گذشت یک سال از تاسیس سامانه ساماندهی اسناد عادی، هرگونه قرارداد در خصوص اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، ساختمان، ویلا و … و همچنین پیش فروش آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.

_ آیا اسناد عادی تنظیم شده در مشاوران املاک معتبر هستند؟

این قانون با این هدف تصویب شد که معاملات غیرمنقول در قالب سند رسمی تنظیم شوند و با اجرایی شدن این قانون اسناد عادی تنظیم شده در مشاور املاک فاقد وجاهت قانونی و غیر قابل استناد در محاکم قضایی و دستگاه های اجرایی هستند.

به موجب ماده 3 این قانون، مشاوران املاک و بنگاه های معاملاتی املاک پس از مذاکرات مقدماتی طرفین معامله، نسبت به تهیه و درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال می نمایند.

گفتنی است پس از تنظیم پیش نویس قرارداد، بلافاصله پیامی از طریق سامانه به بانک های اطلاعات جامع املاک ارسال و از هر گونه سوءاستفاده، کلاهبرداری و فروش مال غیر جلوگیری می شود.

5.مجازات تنظیم سند عادی و قولنامه ای برای اسناد حدنگاری چیست؟

با لازم الاجرا شدن قانون مزبور، تنظیم سند عادی و قولنامه ای برای اسناد حدنگار یا کاداستری که از این تاریخ صادر می شود ممنوع بوده و در صورت صدور سند عادی، این اسناد در مراجع قضایی معتبر نمی باشند.

همچنین برای دلالان، مشاورین و بنگاه های معاملاتی املاک که اقدام به صدور سند عادی و قولنامه ای برای اسناد حدنگار کرده اند نیز مجازات هایی پیش بینی شده است.

6.با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول باید چه کار کنیم؟

حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دوشنبه 4 تیرماه 1403 در پاس به این پرسش که مردم چه کار کنند؟ گفت:

“مردم هیچ گونه نگرانی در خصوص اسناد صادره قبل از گام اول این قانون نداشته باشند و اطلاع رسانی‌های لازم در این خصوص انجام خواهد شد.”

به گفته رئیس سازمان اسناد و املاک کشور، اسنادی که از ابتدا به صورت عادی تنظیم شده اند کماکان امکان نقل و انتقال به صورت عادی تا راه اندازی و استقرار سامانه ها و ملزومات پیش بینی شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، برای آن ها وجود خواهد داشت.

همانطور که در ابتدای مطلب به آن اشاره شد، سازمان ثبت اسناد و املاک از زمان تصویب این قانون برای ایجاد سامانه یک سال فرصت خواهد داشت و دارندگان اسناد عادی نیز از زمان راه اندازی سامانه دو سال برای بارگذاری و ثبت مدارک و مستندات خود در سامانه جهت دریافت سند رسمی اقدام نمایند.